Leegstand vraagt ook in 2016 nog om aandacht. In Nederland staat namelijk circa 17% van het verhuurbaar kantoorvloeroppervlak en 9% van het verhuurbaar winkelvloeroppervlak leeg (bron: Compendium voor de Leefomgeving, 2015).
Uit de woningprognose (bron: ABF Research, 2015) volgt dat tot 2020 er behoefte is aan 80.000 tot 90.000 woningen per jaar.
Dit biedt kansen!
Een groot deel van de leegstaande panden is in potentie geschikt voor transformatie. Om te bepalen of een transformatie succesvol kan zijn is in een vroeg stadium een integrale afweging nodig. Onze “transformatiescan” geeft inzicht in zowel kansen als risico's zodat u deze afweging kan maken. Staat niets een succesvolle transformatie meer in de weg dan ondersteunen we u graag bij het mogelijk maken daarvan.
Transformatiescan
Onze transformatiescan geeft inzicht in de vigerende planologie, de impact van de relevante omgevingsaspecten (geluid, externe veiligheid, etc.), de van toepassing zijnde eisen vanuit wet- en regelgeving en aan te vragen vergunningen. De praktijk leert dat de mogelijkheden die bestemmingsplannen bieden voor transformaties uitermate beperkt zijn; er zal in veel gevallen een procedure moeten worden doorlopen.
Wel of niet geluidgevoelige bestemming
Veel van de leegstaande panden bevinden zich dichtbij rijks-, provinciale- en spoorwegen. Van belang is dat woningen een hoger beschermingsniveau kennen dan kantoren. Zo zijn woningen bijvoorbeeld wel geluidgevoelig. Het aspect geluid vraagt om deze reden vrijwel altijd om aandacht. Het voldoen aan geluidgrenswaarden en het behouden van een goed woon-, werk- en leefklimaat kan vragen om (bouwkundige) maatregelen. Hierbij kan naast een optimalisatie van de indeling van het gebouw ook gedacht worden aan de realisatie van (gebouwgebonden) geluidschermen, loggia's en het eventueel toepassen van dove gevels.
Externe veiligheid
Ook vanuit veiligheidsoverwegingen (risico's transport gevaarlijke stoffen) kunnen maatregelen gewenst dan wel noodzakelijk zijn. De integrale benadering die wij nastreven draagt eraan bij dat de te treffen maatregelen doelmatig en uitvoerbaar zijn. Bij een hoge geluidbelasting kan gedacht worden aan eerdergenoemde dove gevel, een dergelijke gevel kent geen te openen delen en kan vanwege de gewenste ventilatie van woningen daarom minder/niet gewenst zijn. Dit vraagt om een integrale afweging.
Andere aspecten die in de transformatiescan aan de orde komen zijn vanzelfsprekend locatiespecifiek. Gedacht kan worden aan bedrijven en milieuzonering, luchtkwaliteit, geur en ook verkeer en parkeren alsmede inzicht in de woningbehoefte volgens de systematiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Geeft de scan voldoende vertrouwen om de transformatie verder uit te werken dan kan de volgende stap worden gezet.
Bouwkundige uitwerking
Het Bouwbesluit 2012 vormt een belangrijke leidraad voor de bouwkundige uitwerking. Het toepassen van het bouwbesluit bij transformaties is complex. Per aspect (brandveiligheid, akoestiek, bouwfysica, gebruik, etc.) dient te worden bepaald of voldaan moet worden aan eisen die gelden voor bestaande bouw, verbouw, tijdelijke bouw en nieuwbouw (zie ons stroomschema). Transformaties kunnen worden aangemerkt als zijnde verbouw. In dat geval gelden eisen die bij verbouw in de diverse hoofdstukken in het Bouwbesluit zijn omschreven hetgeen inhoudt dat in veel situaties verwezen naar het rechtens verkregen niveau met minimum niveau bestaande bouw. Uiteraard kan het wenselijk zijn om vanuit comfort en commerciële overwegingen een bovenwettelijk kwaliteitsniveau na te streven. Indien bij een transformatie het niveau verbouw zoals omschreven in het Bouwbesluit als referentiekader wordt gekozen biedt het opstellen van een programma van eisen (PvE) aan alle betrokken partijen duidelijkheid over het na te streven niveau en de daarvoor benodigde maatregelen.
Brandveiligheid
Het aspect brandveiligheid vraagt altijd een project specifieke maatwerkoplossing zoals bijvoorbeeld de brandwerendheid van scheidingsconstructies, vluchtroutes, brandoverslag, voorportalen brandweerliften et cetera. Ook hierbij dient integraal afgewogen te worden welk eisenniveau als kader dient (nieuwbouw of het rechtens verkregen niveau ). Uiteraard kan bureau Peutz u hier in adviseren.
Energie
Voor woningen gelden sinds vorig jaar vanuit het Bouwbesluit gezien aangescherpte eisen aan de thermische isolatie van gevel, vloer en dak indien deze vernieuwd of vervangen worden. Bij een transformatie dient dan ook nagegaan te worden of sprake is van een ingrijpende renovatie om de minimale eisen vast te stellen. Ondanks dat er meestal geen eisen worden gesteld aan de EPC betekent dit niet dat de luchtdichtheid van de gevels geen aandacht behoeven - vanwege comfort en energiebesparing is dit zeer zeker wel een kwaliteitspunt. Het voldoen aan de regels houdt niet zonder meer in dat een dat er een comfortabel gebouw wordt gerealiseerd.
Vergunningverlening en realisatie
Afhankelijk van de situatie zullen één of meerdere vergunningen moeten worden aangevraagd voordat daadwerkelijk tot transformatie kan worden overgegaan. Hierbij kan gedacht worden aan vergunningen dan wel meldingen voor het bouwen, slopen, brandveilig gebruik, afwijken van het bestemmingsplan of in het kader van de Leegstandwet of de Monumentenwet. Om te komen tot een ontvankelijke vergunningaanvraag zullen de reeds uitgevoerde onderzoeken aangevuld moeten worden met plattegronden, een ruimtelijke motivatie etc. conform de van toepassing zijnde indieningsvereisten. Opgemerkt wordt dat in sommige situaties, zeker binnenstedelijk aandacht voor bouwlawaai van belang is. Dit kan vragen om een ontheffing of melding.
In veel gevallen kunnen de diverse vergunningen gelijktijdig worden aangevraagd en doorlopen ze een relatief korte procedure (8-14 weken). Dit geldt, na de wijziging van het Besluit omgevingsrecht (Bor) in 2014 ook voor transformaties binnen de bebouwde kom die niet passen binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan. Zodra de benodigde vergunningen van kracht zijn kan een start worden gemaakt met de (bouwkundige) transformatiewerkzaamheden.
Transformatieprojecten Peutz
Heeft u een pand op het oog waarvan u inzicht wilt in de transformatiekansen dan kan onze transformatiescan u daarbij het nodige inzicht geven. Ook als u al een stap verder bent en u ondersteuning zoekt om te komen tot een succesvolle transformatie dan horen wij graag van u. Binnen ons bureau beschikken wij over alle kennis en ervaring die nodig is voor een succesvolle transformatie. Van technische onderzoeken tot vergunningaanvraag en van ruimtelijke motivatie tot projectrealisatie; we zijn u graag van dienst. Naast de nodige inhoudelijke ondersteuning zorgen wij dat er gedurende het gehele proces geen belangrijke zaken over het hoofd worden gezien.
Graag wijzen wij u op enkele recente transformatieprojecten waarbij Peutz intensief betrokken is geweest:
- De voormalige Constant Rebeque kazerne die vanaf april 2014 de Internationale School Eindhoven (ISE) huisvest;
- De transformatie van het voormalige kantoorgebouw van Rijkswaterstaat (tegenover de Koninklijke Stallen) aan de Kortenaerkade in Den Haag naar woningen;
- En de voormalige zusterflat van de GGZ die in 2015 in gebruik is genomen door 150 Delftse studenten;
- De Hallen Amsterdam;
- Central Post Rotterdam;
- Gerard en Anton Strijp-S Eindhoven;
- Transformatie Noordkade Veghel;
- De Sterren: Herbestemming voormalig provinciehuis Utrecht.
Foto: ISE te Eindhoven (bron: A. Bagen)